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马云:2018年底房价将大幅度下跌,一年后房产会发生什么巨变?

时间:2018-10-12 04:59:03  来源:海南黄芩  作者:

  马云等人还鼓励自己的员工(年轻人)不要买房,要尽量去租房,以便获取幸福感。因为他觉得年轻人与其为了买房子每月陷入还房贷的痛苦之中,还不如租房来得轻松自在。而事实上,马云自己却在多处持有房产。由此看出,他的态度是:“买房要量力而行。

  

马云:2018年底房价将大幅度下跌,一年后房产会发生什么巨变?

 

  房价年年喊着降,也没有降,击鼓传花,看最后传到谁的手里。

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  纷纷爆仓的楼盘

  首先定义一下什么叫爆仓?

  买方不使用全价,而是使用一小部分本金和倍数的杠杆,买入商品后,商品价格下跌,导致买方的本金全部损失。在房地产市场,如果用三成首付90万元,买入全价为300万的房子后,房价下跌了30%至210万元,这就叫爆仓。

  在过去的三个月里,在祖国的东南西北各个方向,一线、二线、三线城市,就各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件!

  购房的业主们拿出了他们和天斗、和地斗、和人斗的优良传统,走上大街,围攻售楼部,维护自身权利。

  2018年10月4日,江西省上饶市。某全国知名开发商,半年前推出了高铁概念的豪华楼盘,单价每平米1万元。如今突然降价至每平米7千元,已买房的人,爆仓了。他们愤怒地集结起来了,抄起各种趁手的武器,打砸了豪华的售楼部。

  

马云:2018年底房价将大幅度下跌,一年后房产会发生什么巨变?

 

  2018年9月13日,杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,拍着公开的视频,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。这个时候,他们已经忘记了几个月之前,对这个拥有阿里巴巴、海康威视、网易等产业巨头的城市的看好态度,也不记得自己内心对这个城市的坚定信心。

  10月4日,某开发商的浦东南郡项目出现大规模业主聚集事件,由于开发商一夜之间,将备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元,前期业主无法接受爆仓的结果,纷纷要求退房,或者退还差价。

  未来房价出现大幅下跌,这样的事件恐怕会轮番上演。

  2

  

马云:2018年底房价将大幅度下跌,一年后房产会发生什么巨变?

 

  过去四年到底发生了什么?

  三年前,2015年股市到达了7年的高点之后,突然迎来了股灾。与此同时,深圳的房价开始异动。在国家鼓励城镇化、三四五线户棚改造的大背景下,各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存,国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场,数年之后有可能迎来很大的风险。

  首先进场的是向地方发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。从2014年开始,为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向,地方政府们纷纷行动起来,轰轰烈烈的棚改运动开始了,当年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

  其次进场的是大开发商。融创、万达、碧桂园,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。所以,这几家开发商闻到了去库存的口号之后,迅速行动了起来,以大无畏地勇气,高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。这一波,他们赚得盆满钵满。看这几家公司过去2年的股价走势,就一目了然了。想了解更多房产最新资讯点击了解更多

  两个暂时赔钱的,是万科,和李嘉诚。万科从2014年开始,就看衰房地产,喊出地产已经进入白银时代的口号,账上储备了627亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈,棚改贷款支持的力度这么大,错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马,焉知非福呢?在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后,万科依然在内部坚定地去杠杆。万科已经喊着“活下去”,等这一轮户棚改造结束之后,喊“活下去”的企业会不会变成其他房企呢?我们未来可能就会看到。而李嘉诚,则从2013年就开始减仓中国地产的配置,连续抛售各大城市的地产物业,一直到2017年基本完成了清仓。

  历史终将证明,商业巨擘的眼光,是如何依靠不赚最后一个铜板的心态,穿越历史的政治和经济周期,而笑傲商界的!

  底层的民众就没有这样的眼光来,在这个时刻纷纷进场,充当韭菜。

  每次回顾股市和房市中,最大多数的民众的行为,总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众》这本书。

  他认为:

  集体无意识的群体,缺乏理性,少有深思熟虑,诉诸感情,有如原始人,更多受生物本能影响,易被煽动鼓舞;当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延,积累到一定的量时,很容易流于暴戾。

  明知房价的泡沫已经非常大的时候,会丧失理性的判断能力,并自觉地加入其中;并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由,并开始向他人宣传!

  这就是2016年和2017年万人抢房时候的盛况之一!

  2016年8月份,一线城市的房价到达了顶峰,而二线城市的房价开始了异动。央行此时公布了3组数据。2016年7月份,广义货币(M2)与上一年同期相比,只增加了10.2%,极大地低于预期;新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元;狭义货币(M1)与上一年同期相比,却增长了25.4%。狭义货币,可粗糙理解为企业的活期存款;广义货币,包含了狭义货币,可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号:企业在减少投资和扩张,收回存款;而居民在借贷消费,盲目扩张;扩张的方向就是房贷。

  根据中国指数研究院的数据,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款余额。

  如果不允许负债,房价有少许的跌幅,这些城市的居民马上就会破产!

  3

  房价为什么开始下降了?

  

马云:2018年底房价将大幅度下跌,一年后房产会发生什么巨变?

 

  根据知名宏观经济学家姜超的研究,以2016年上半年房价为基准进行统计,北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人,人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米,利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积,再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值,分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元,而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元。

  也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

  这颗星球上,上一次出现一个国家的少数几个大城市地价能够买下半个美国的故事,出现在日本。后来的故事大家都知道,日本房价膝盖斩,失去了20年,整整一代人是负资产,为今日的低欲望社会埋下了伏笔。

  毫无疑问,高房价对整个社会经济的戕害是毋庸置疑的。

  本来我国有机会在2008年经济危机时一次性解决,出清各种债务毒瘤,但是很可惜,为了保住GDP的数字,四万亿的刺激资金横空出世,饿狼扑食一般流向了房地产,将问题的解决,整整推迟了近10年,这会让更多的人付出更惨重的代价。

  房价现象,终究是个货币现象。

  对中国老百姓而言,过去40多年,经济一直在高歌猛进,存款数字一直在增加,从整体上而言,没有体会过什么叫做真正的经济危机,也不曾体会到风险教育。

  面对连续上涨了20年的房地产,大多数人会误以为,房价永远上涨而不下跌;而意识不到,几乎每个国家,在一穷二白基础上迅速发展的时期,都拥有过一段时间房价涨的黄金时代,只不过万事万物都有周期,只要房价脱离了社会经济发展的均衡速度,而成为了脱缰野马的时候,再负债去驾驭他,很可能面临的就是深渊。

  部分城市的房价下跌了30%,很可能只是个开始。

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